Le secteur de la location saisonnière s’est métamorphosé ces dernières années, en grande partie dû à l’arrivée d’airbnb sur le marché et les revenus inhérents à ce secteur font qu’ils sont devenus un vrai business pour certains hôtes.
Oui, cela a modifié la donne et les règles du « jeu » sont plus contraignantes qu’il n’y a même pas 5 ans. Je me souviens d’influenceurs qui racontaient des sommes folles gagnées grâce la location saisonnière et que c’était le nouvel eldorado ! Je pense qu’ils ont déchanté…. On va voir que désormais, tu dois penser à d’autres problématiques qu’au rendement et au cash-flow.
Dans cette vidéo,
Je détaille plus en profondeur certains sujets vus dans cet article que je juge essentiel et j’aborde d’autres notions que je développe tout autant. Vous pouvez aussi retrouver en format vidéo les différents challenges « sur Airbnb » :
Dans cet article, je vais te parler de la plateforme airbnb, des avantages et des risques de louer en location saisonnière et d’analyses chiffrées puisque je te dévoilerai en détail mes revenus dans la dernière partie de l’article. Je vais te partager mon expérience personnelle en toute transparence dans la location saisonnière à travers 2 appartements qui sont dédiés à ce business, un que j’ai acheté en 2021 pour faire uniquement de la location saisonnière et l’autre qui est ma résidence principale à laquelle je suis limité à 120 jours.
Petit teasing : Je génère 2000 euros de revenus locatifs pour les deux appartements. Bien entendu, c’est du brut, il y a des charges derrière ….
Présentation du modèle airbnb
Une petite présentation d’airbnb même si tu connais forcément la plateforme. Alors vite fait : Airbnb n’a qu’une dizaine d’année d’existence puisque la société a été fondée en 2008 par Brian Chesky, Joe Gebbia et Nathan Blecharczy.
La France est devenue le deuxième marché derrière les Etats-Unis pour airbnb
Ce ne sont plus seulement les professionnels de l’hôtellerie qui louent des chambres mais désormais les particuliers français qui sont arrivés en masse sur ce marché porteur créant des tensions locatives dans certaines villes.
Comment se déroule une location Saisonnière ?
Alors comment fonctionne une location Saisonnière ? Le concept est simple. Si tu es propriétaire d’une chambre, d’un logement entier, d’une péniche, d’une yourte ou d’un autre endroit atypique, tu peux les louer pour de courtes périodes à des voyageurs de passage.
euh non là peut être pas …
Tes clients ne sont pas seulement des vacanciers. Ce seront aussi des travailleurs sur un chantier de la ville, des personnes suivant une formation, des parents qui viennent aider leur enfant s’installer dans un campus, des amis qui se rendent à une compétition sportive ou à un concert de M pokora ( si si ça m’est arrivé) ou des jeunes pour faire la fête … Je précise et je te rassure que les fêtes sont désormais interdites sur airbnb depuis le 28 juin 2022. Et donc, tout ce beau monde a besoin d’une location de courte durée pour 1 jour, un week end ou une semaine, mais certaines locations peuvent durer un mois ou plus.
La France est le pays le plus visité au monde et investir dans la location saisonnière a donc du sens stratégiquement parlant. 4 points sont désormais essentiels à maitriser avant d’investir.
1/ Vérifies la légalité vis-à-vis de la ville et du logement liés à la location saisonnière
Premier point à prendre en compte, c’est que chaque ville a ses propres réglementations pour les locations à court terme, il est donc toujours important de consulter leurs règles vis-à-vis d’Airbnb.
Comme tu le sais, la plupart des villes touristiques sont en guerre contre Airbnb. Arguant du fait que la plateforme réduit le nombre de logements pour les locations à l’année, déclarant qu’il s’agit d’une concurrence deloyale vis-à-vis des hoteliers, soutenant que les prix ont grandement augmenté depuis l’apparition du géant américain, stigmatisant le bruit des voyageurs ou la transformation des centre villes en quartier uniquement touristique, ces villes touristiques ont mis un grand STOP à l’expansion d’Airbnb
Concernant les résidences secondaires, qui sont des logements habités moins de 4 mois par an, ces villes exigent un changement d’usage avant de pouvoir louer sur les plateformes. Une autorisation est donc nécessaire pour utiliser ta résidence secondaire comme location touristique et comment dire ? Bon courage !
Concernant les résidences principales (occupés donc au moins 8 mois par an) tu peux la louer entièrement pour un maximum de 120 jours par an. Seuls les logements entiers disposant d’un numéro d’enregistrement pourront être loués sur Airbnb pour de courtes périodes. Si ton projet ou ton logement n’est pas sur cette liste tu peux louer à l’année, sans restriction, ton logement.
2/ la demande est elle là ?
Comme tout business, tu dois vérifier l’offre et la demande. Regardes sur une carte airbnb, en te mettant dans la peau d’un voyageur, si tes concurrents de du quartier ou de la ville louent beaucoup. C’est en regardant le nombre de commentaires, les dates de commentaires, le satut de l’hote que tu auras des réponses à cette question.
Bien entendu, si tu es dans une grande ville ou station balnéaire, tu as déjà des éléments de réponse.
3/ Cibles les petits T2
Pour de la location saisonnière, je priorise les T2 . Pourquoi ? Tout simplement, tu peux mettre 4 couchages, un lit dans la chambre et un clic clac dans le salon. Comme il y a 4 couchages, ton tarif à la nuitée sera supérieur à un tarif de 2 couchages pour un studio ou pour un T2. Entre un prix d’achat d’un studio de 30 m2 et un T2 de 35 m2, la différence est mince alors que tes revenus seront bien supérieurs. Privilégie donc le T2 de la même surface !
Ensuite, avec un T2 et si tu as un petit balcon ou une petite terrasse, les familles ou amis seront très contents. Mais surtout, tu évites des regroupements pour des fêtes car ton logement ne sera justement pas adapté pour les fêtes. Donc, c’est un gros avantage, celui d’éviter les soirées bruyantes et d’avoir la copropriété contre soi.
Enfin, un T2 de 4 couchages permet de fournir une prestation de qualité pour un tarif modéré pour les voyageurs. Pour ma part, je loue 60/70 euros la nuitée. Pour 4 amis, cela leur fait seulement 15 euros chacun. C’est du gagnant, gagnant et ton logement aura toujours de la demande car le prix est le nerf de la guerre même s’il ne fait pas tout.
Si j’investis dans la location saisonnière c’est que je vois plusieurs avantages indéniables vis-à-vis de la location classique :
Avantages de la location saisonnière booking ou Airbnb
Si j’investis dans la location saisonnière c’est que je vois plusieurs avantages indéniables vis-à-vis de la location classique
1 – une rentabilité supérieure de 2 à 3 fois vis-à-vis de la location classique mais on va analyser ceci avec des chiffres précis un peu plus tard dans la vidéo.
2- une sécurisation du revenu des loyers. Les impayés sont inexistants sur airbnb puisque la somme due est directement payée à la plateforme qui nous reverse ce qui nous est du
3- Une plus grande flexibilité : Un contrat de location t’engage pour au moins 9 mois et ne te permet de récupérer ton logement comme bon te semble. La location saisonnière te laisse la pleine maîtrise en choisissant le calendrier de réservation qui te convient.et de le récupérer comme bon te semble
4- de jolies rencontres qui permettent une vie sociale épanouissante, faites de partages et d’un apprentissage certain de l’anglais pour nos voyageurs étrangers qui représentent quand même près de 40% de la location saisonnière
5- un refuge quand ta femme te prend la tête 🙂 🙂
Et ses inconvénients …
– Une législation contraignante et régulièrement changeante comme on a pu le voir en amont de l’article
– Une gestion chronophage si tu souhaites gérer toi-même la location. Entre les check in, les check out, le ménage, les messages, les draps, tu auras un peu de boulot et c’est un euphémisme.
– Une gestion locative couteuse. Dans le cas de la location saisonnière, nous pouvons faire appel à des conciergeries. Les frais de ce type de gestion sont d’environ 20 % des loyers encaissés. Cela dépendra de ton envie, de tes disponibilités et de la rentabilité obtenue. Si tu as une grosse rentabilité, cela peut valoir le coup, c’est à étudier.
– Un voisinage potentiellement défiant. Je peux en parler en connaissance de cause avec des chieurs qui sont à l’affut du moindre bruit ou de la moindre faute. Pour info, si ton règlement de copropriété ne contient de clause d’habitation bourgeoise exclusive, alors tes chers voisins ne peuvent logiquement rien contre toi. Attention quand même au respect de la copropriété de la part de tes locataires car tu pourrais recevoir des plaintes contre toi et ça pourrait tourner au vinaigre cette location. Le trouble anormal doit toutefois être constaté par un huissier avant une éventuelle mise en demeure déclenchant une action en justice. Si l’issue reste très incertaine, des condamnations pour ce motif ont déjà été prononcées, notamment par la Cour d’appel de Paris.
– Des dégradations plus rapides et fréquentes : Les équipements étant plus utilisés, ils s’usent en toute logique plus vite.
– Les équipements haut de gamme sont à proscrire et du Ikea, par exemple, sera très bien. même si un dépôt de garantie existe heureusement sur Airbnb.
Des chiffres Airbnb à connaitre !
- 500 000
Plus de 500 000 logements sont en location sur Airbnb dans toute la France.
- 3.6
Les voyageurs séjournent en moyenne 3.6 nuits donc entre 3 et 4 nuits dans un logement Airbnb.
- 80 euros
Le prix moyen est de 80 euros la nuitée. Les hôtes français louent en moyenne leur appartement 26 nuits à l’année pour un revenu moyen de 2 100 € annuel.
- 50 %
Tu vas payer des impôts, bien évidement et bien trop copieuse est l’assiette fiscale. Petite astuce : la majorité des meublés de tourisme sont « non classés » alors qu’il est possible de classer ton meublé de tourisme dans une catégorie existante. D’un point de vue fiscal, le classement de ton logement peut te faire bénéficier d’un abattement de 50 % (avant c’était 71% mais la guerre est déclarée aux locations saisonnières et cela arrange bien l’état …). Tu ne seras donc imposé que sur 50% de tes revenus locatifs. Intéressant à savoir ! Comment faire ? Le classement des meublés de tourisme est volontaire, il comporte 5 catégories allant de 1 à 5 étoiles et il est valable 5 ans, période à l’issue de laquelle tu dois effectuer une nouvelle demande de classement si tu souhaites que ton hébergement continue de bénéficier de ce classement. Sinon, autre solution pertinente au niveau fiscal, tu choisis le statut de LMNP ou de LMP pour maitriser au mieux la fiscalité grâce aux amortissements. Mais attention, la fiscalité change vite dans notre beau pays et la vérité fiscale du jour ne sera peut être pas celle dans quelques mois ou années.
- 760 euros
La location meublée d’une ou plusieurs pièces de la résidence principale est exonérée d’impôt si et seulement si les loyers annuels n’excèdent pas 760 € …. C’est toujours bon à savoir !
- 365 jours
Oui, tu peux louer toute l’année si ton logement ne se situe pas dans la liste restrictive vue précédemment. Et oui, tu peux quand même louer à l’année même si ton logement se situe dans la liste. Il suffit de que tu loues une chambre dans ta résidence principale et tu n’auras aucune restriction de jours. Tu peux même louer 2, 3 ou 4 chambres à l’année sans problèmes! On est d’accord, il faut une grande maison ou un très grand appartement
Mes chiffres et revenus de location saisonnière
Parlons oui de mes chiffres.
Alors, avec une fiscalité toujours plus élevée, des municipalités toujours plus nombreuses contre Airbnb, est-ce que cela vaut toujours le coup d’investir dans de la location saisonnière en 2024 ou 2025 ?
Personnellement, je loue 2 logements sur Airbnb : ma résidence principale est limitée à 120 jours et un autre logement à proximité qui n’a pas de contraintes de nuitées et qui a été spécialement acheter en 2021 pour faire du airbnb..
En 2022 et 2023, j’ai donc eu 4.92/5 comme note et j’ai respecté les critères pour plaire à l’algorithme d’airbnb et devenir superhote.
Pour être succinct sur ce sujet sinon l’article va durer 2 heures à lire, Airbnb ou Booking ont leurs propres algorithmes et il est vital de le connaitre. Ainsi, tu peux enclencher un cercle vertueux qui te fera croitre les réservations sur ta plateforme.
Il existe plus d’une centaine de données dans son algorithme mais certaines ont beaucoup plus d’importance que d’autres.
Tu penses sans doute que la note est essentielle, oui mais elle n’est qu’une finalité de l’expérience utilisateur et les voyageurs te sanctionneront d’eux même si ton logement est de qualité médiocre. Donc si tu as des mauvaises notes, ton annonce ne sera pas cliquée et AIRBNB déclassera celle-ci dans les profondeurs de son classement de recherche.
Je te cite un des leviers pour atteindre la première page : Le taux de clic.
C’est une donnée importante parmi une centaine et c’est même logique. Si l’annonce est beaucoup cliquée et si tu as un bon taux de réservation ou de transformation, AIRBNB va te mettre en avant car tu es bankable
Un titre accrocheur, de jolies photos et une annonce optimisée seront un très bon commencement. Ton annonce doit être une véritable page de vente et non un récapitulatif basique du mobilier du logement. Ton annonce doit être marketée pour pousser à la réservation.
Pour info, mon taux de conversion est de 3% en moyenne ce qui est un chiffre satisfaisant.
L’algorithme de AIRBNB prend en compte une autre donnée essentielle afin de déterminer le classement des annonces dans les résultats de recherche :
Le taux d’annulation : Si tu annules souvent des réservations, cela affectera obligatoirement ton classement dans les résultats de recherche. Airbnb n’aime pas du tout ça !
Le tarif et la qualité de ton logement, une communication adéquate, une réactivité nécessaire et des petits plus comme un livret d’accueil, des présents ou un équipement qualitatif vont favoriser une évaluation de 5 étoiles. Après, des grincheux, il y en aura toujours …
Alors pour 2022, j’ai eu un taux d’occupation de 82% ce qui est un très bon chiffre
En revenus cumulés sur les 2 appartements, j’ai généré 24 276 euros et cinquante centimes composés d’ un revenu sur ma résidence principale de 8288 euros et 22 centimes et sur ma résidence secondaire, 15 988 euros et 28 centimes. Tu ne dois pas oublier que ma résidence principale est limitée à 120 jours.
La moitié de l’année 2023 donne un revenu de 10 423 euros et 09 centimes sur ma résidence secondaire et 2417 euros et 42 centimes pour ma RP. Je suis en progression financière sur ma résidence secondaire alors que c’est l’inverse sur ma RP.
2 explications : pour la résidence secondaire, j’ai augmenté le tarif des nuitées et pour la RP, j’ai eu un gros dégât des eaux qui m’a fait perdre 1 mois.
Allons encore plus loin en analysant la rentabilité de mon achat spécial « airbnb », donc sur ma résidence secondaire. J’ai acheté ce petit T2 à 175 000 euros en juillet 2021 et 7% de frais de notaires donc pour un prix total de 187 250 euros
Le loyer pour un petit T2 dans ce quartier a une fourchette comprise entre 600 et 700 euros. Prenons donc la moitié soit 650 euros et commençons les calculs :
J’obtiens donc une rentabilité de 8.53 % bruts. Pour avoir le net, vous déduisez les charges, impôts ou autres dépenses. Mais pour simplifier le message, je vais rester sur le brut. Alors oui, cela fait une rentabilité augmentée de 100%, multipliée par 2, mais tu vas me dire ce n’est pas exceptionnel et tu as raison. Mais n’oublies pas que j’ai mis une annonce sortie de nulle part, sans note, sans évaluation face à une concurrence féroce dans la ville où je suis. J’ai donc opté pour une stratégie de tarifs à la nuitée modérée face à la concurrence avec d’autres leviers que j’expliquerai une autre fois sinon la vidéo va durer 3 heures cette fois ci. Et depuis j’ai augmenté les tarifs et j’augmente toujours les tarifs. Comme tu peux voir, je suis en prévisionnelle à du 11.13% soit près de 3 fois plus qu’une rentabilité de location classique et une hausse de 30% par rapport à 2022.
Je suis désormais établi sur le site avec un statut superhote avec en prime un coupon de 100 dollars en cadeau et une étiquette « perle rare » signalant que mon logement est très demandé :
Mon moat (avantage concurrentiel en terme boursier) est désormais fait, je suis sur la première page donc très bien référencé et je peux augmenter progressivement et encore plus mes tarifs.
J’effectuerai d’autres articles plus détaillés sur certains points dans les mois à venir car le sujet est passionnant.
Si toi même, hote booking ou Airbnb, tu veux faire un commentaire à l’article, il suffit de rédiger ci-dessous mais moins long que mon article STP 🙂
