Oui, il est possible d’investir malgré de faibles revenus et même avec un petit capital de départ. Je suis monté jusqu’à 13 appartements (résidence principale inclus) alors que j’ai commencé avec un salaire de 1200 euros par mois et moins de 10 000 euros de capital.
Ce tour de force, je l’ai réussi en adoptant 5 stratégies que je vais te révéler dans l”article.
Désormais, je n’ai plus que “7 appartements” et bientôt 6 puisque l’un des appartements a un compromis de vente signé.
J’ai donc 2000 euros de revenus airbnb entre ma RP et un autre appartement. Et j’ai 2500 euros de revenus locatifs à l’année avec des locations de studios à des étudiants pour les 6 autres appartements. Donc 4500 euros mensuels en 8 appartements.
Je me souviens, un matin, avoir reçu un colis avec une bouteille de champagne de ma banque signe que j’étais un bon client mais quelques années après cette même banque me refusait le moindre crédit . Oui, cela peut aller très vite dans un sens comme dans un autre. Et ce moment, on ne va pas se le cacher, il est devenu très difficile d’acheter ou d’investir même pour moi.
Avec un faible capital de départ de même pas 10 000 euros et un salaire de moins de 10 000 francs, oui je suis vieux 🙂 donc 1200 euros, j’ai pu progresser les étapes de l’investissement immobilier. Déjà, il faut commencer petit.
1/ Acheter petit pour générer de plus gros revenus
Oui, si tu commences à viser gros, à vouloir de suite franchir allégrement les étapes pour t’enrichir au plus vite, tu vas droit dans le mur. Les étapes se font progressivement pour plusieurs raisons.
Je pense que tu ne seras pas un pro à tes débuts et comprendre comment fonctionne la gestion locative, maitriser les risques inhérent à l’investissement, les différentes charges et taxes, connaitre la législation, percevoir une bonne affaire, cela demande du temps et de l’expérience. En investissant un faible capital, tu maitrises aussi les risques d’un investissement raté. Si tu te loupes de suite, tu serais grillé pour monter en régime. Donc oui sois prudent.
De plus, viser trop haut trop vite, t’empêche de réinvestir dans l’immobilier avec ce satané taux d’endettement qui est désormais limité à 35 %. Je l’ai connu mais à l’époque, les banques calculaient les reste à vivre ce qui n’est le plus le cas actuellement. Peut être que cela reviendra mais pour l’instant ce n’est plus le cas.
Et n’oublies pas que dans le calcul du taux de l’endettement, seulement 70% à 90% des loyers sont en pris en compte en fonction des banques.
Donc oui, un apprentissage de l’investissement est nécessaire et investir petit fait sens.
2/ La résidence principale, cet actif négligé
Tu vas me dire pourquoi je parle de résidence principale dans une stratégie d’investissement.
Tout simplement et tu l’apprendras ou te le sais déjà, l’immobilier est matraquée par les différentes taxes, législations ou impositions. Le problème fiscal est une donnée que tu devras prendre en compte tout le long de ton parcours d’investissement immobilier. Mais pourquoi la résidence principale ?
Tout simplement, et c’est tellement rare en France, il existe une niche fiscale. La vente de la résidence principale est sans taxe sur la plus value. Oui, tu n’es pas imposé sur la plus value. Tu peux générer 100 000 euros de plus value et tu auras 100 000 euros. Outre le fait que tu peux limiter ton taux d’endettement, tu peux faire des apports ensuite sur un autre projet immobilier.
Cela demande de déménager de temps en temps et régulièrement mais tu génères du capital facilement qui te permet de réinvestir.
Oui cette niche fiscale est à exploiter car crois en mon expérience, la fiscalité n’est pas gravée dans le marbre. Je me souviens que sous la présidence sarkozy, il pensait à taxer la plus value sur la résidence principale. Et comme nous sommes dans un pays endetté, qui sait ce que sera l’avenir ? (photo penseur).
En outre, on présente régulièrement la résidence principale contre un passif, c’est-à-dire un produit qui ne crée pas de la valeur. C’est faux. Entre la plus value potentielle non imposée et la possibilité de le louer 120 jours, tu en fais potentiellement un actif déterminant dans ton avenir financier.
3/ Profiter à plein de l’effet de levier quand on a un faible revenu
Voilà une notion essentielle à connaitre quand on fait de l’immobilier, elle est même primordiale.
La théorie de l’effet de levier a été inventée par Archimède . Archimède était un mathématicien et géomètre de l’antiquité grecque.
Revenons au sujet. Il a résumé l’effet de levier par une citation célèbre « Donnez moi un point d’appui, un levier, je soulèverai le monde » . Et là, tu vas me dire : « euh jerome, c’est quoi le rapport avec le sujet de l’investissement immobilier ».
Pour bien comprendre, je vais prendre un exemple concret.
Tout l’intérêt de l’effet de levier est donc de financer ton achat immobilier par ta banque en premier lieu grâce au crédit puis par le locataire grâce aux loyers. Ton effort d’épargne est faible car si tu investis dans un bon produit, tu peux même atteindre l’autofinancement sans aucun effort financier. Bien entendu, tu auras des impôts à payer et c’est à ce moment là qu’une stratégie fiscale adaptée sera à prendre en compte.
En outre, si tu réussis l’autofinancement, les banques seront plus à même de te prêter de nouveau (n’oublies pas que les banques retiennent 70 à 90% des loyers dans leurs calculs), et tu pourras ainsi enchainer les achats et te créer un empire si c’est ton objectif ou te faire un joli complément de revenu sans grosse contrainte financière.
Je veux vraiment que tu maitrises l’importance de l’effet de levier car sans être fortuné, il est possible d’investir intelligemment. Cela a été la base de ma stratégie et c’est celle de beaucoup d’investisseurs aussi.
4/ Maitriser la fiscalité
Tu as pu voir que l’effet de levier recoure à de l’emprunt immobilier. Stratégiquement parlant, cet emprunt servira à contenir la fiscalité sur les revenus locatifs. Il est possible de déduire les intérêts d’emprunt d’un crédit immobilier lié à un logement s’il est destiné à être loué en choisissant le régime réel. Pour simplifier et que tu comprennes au mieux :
La location nue renvoie à des revenus fonciers alors que les revenus perçus dans le cadre d’une location meublée sont des bénéfices industriels et commerciaux. Dans les deux cas, il y a un régime microfoncier et un régime réel. Si tu loues en nue et optes pour le régime micro-foncier, cela te permet de bénéficier d’un abattement de 30%, donc d’être imposé sur 70% des loyers perçus. Au régime réel, il est possible de déduire toutes les charges et donc les intérêts d’emprunt, ce qui peut être potentiellement plus intéressant. En location meublée, on parle de bénéfices industriels et commerciaux. Avec le régime micro-BIC, tu bénéficies d’un abattement forfaitaire de 50%, donc tu ne seras imposé que sur 50% des loyers perçus. Au régime réel, le célèbre statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) permet de donc de déduire les intérêts d’emprunt, le mobilier et autres éléments mais surtout d’amortir la valeur du bien.
Je te parlais de niche fiscale avec la résidence principale et en voilà une autre. La location en meublé permet généralement de ne pas payer d’impôts sur les revenus des investissements locatifs pendant au moins une dizaine d’années. Attention quand même, la vérité fiscale du jour ne sera pas celle du lendemain ! La fiscalité change régulièrement et dans 2 ans, les chiffres données ne seront peut être plus les mêmes mais il est important que tu comprennes l’essence même de l’effet de levier entre autofinancement et imposition.
5/ Arbitrage et diversification
L’arbitrage, c’est l’acte de revendre des actifs immobiliers pour en acquérir de nouveau. Arbitrer permet de :
- Contenir une fiscalité devenue trop importante d’un produit immobilier (faibles intérêts d’emprunt)
- D’optimiser son rendement en remplaçant un rendement trop bas pour un autre plus important
- De maitriser son taux d’endettement
- De pouvoir réinvestir
- De diversifier ses classes d’actifs (immobilier à bourse par exemple)
- De se séparer d’un bien trop demandeur de temps (humidité, problèmes récurrents, immeuble pas sain)
L’arbitrage permet aussi une meilleure diversification. Personnellement, je préfère investir 200 000 euros sur 2 ou 3 produits que sur 1 seul. Je t’explique le concept. Si tu as un locataire qui a un loyer de 2000 euros et qui ne paie pas, comment tu fais ? Je caricature mais l’exemple se veut concret. Mieux vaut 5 loyers à 400 euros qu’1 loyer à 2000 euros. Tu me diras à juste titre que la somme est la même mais penses à ton sommeil.
Crois en mon expérience. Tu te sens plus confortable si tu as un locataire sur 5 qui ne paie pas avec toujours 1600 euros de revenus locatifs que 0% de locataire qui paie et donc 0 euro de revenu locatif. Et comment tu fais pour rembourser les factures, charges, crédits et tes dépenses personnelles. Saches le, cela impactera ta vie personnelle et donc ta vie familiale et ce n’est pas le but. Donc diversifies pour sécuriser tes finances mais aussi ta tranquillité d’esprit et celle de tes proches.
