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La colocation, guide du bon investissement ?

Etant investisseur dans l’immobilier, je ne me suis jamais intéressé à la colocation. Je vais me baser sur mes relations qui investissement dans cette niche de l’immobilier et par la théorie que j’ai pu lire ici et là. J’ai décidé d’en faire un article format guide afin que vous puissiez être à même de juger de l’intérêt ou non d’investir dans cet niche immobilière. Je vais donc faire comme à l’école, thèse et antithèse avec une partie théorique avant.

Allez c’est parti pour le sommaire :

  • COLOCATION POUR LES NULS
  • LA CLAUSE DE SOLIDARITE
  • QUI PAIE QUOI ?
  • INCONVENIENTS DE LA COLOCATION
  • AVANTAGES DE LA COLOCATION
  • FAIRE BIEN VIVRE LA COLOC DANS VOTRE INTERET
  • CONCLUSION

COLOCATION POUR LES NULS

Rassurez vous, je ne vous traite pas de nul J. Nous allons voir les bases de la colocation qui sont plus complexes qu’on ne l’imagine.


Dans cette vidéo,

Je détaille plus en profondeur certains sujets vus dans cet article que je juge essentiel et j’aborde d’autres notions que je développe tout autant. Vous pouvez aussi retrouver en format vidéo les différents challenges « sur l’a bourse ‘immobilier » :


Définition officielle de la colocation :Il aura fallu attendre l’entrée en vigueur le 27 mars 2014 de la loi ALUR pour que la colocation soit officiellement et juridiquement définie. Ainsi, selon la loi ALUR : « La colocation est définie comme la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur ».

Dès cette définition établie, une alerte doit se créer dans votre cerveau : Il existe 2 types de baux.

  • Le bail individuel
  • Le bail collectif ou commun

La différence est notable entre les deux.

Source (bailfacile.fr)

  • Si vous choisissez de signer un contrat par colocataire, vous devez rédiger plusieurs baux individuels. Dès lors, vous avez des obligations :
  • La surface renseignée est celle des pièces dont le locataire aura la jouissance exclusive : la chambre plus éventuellement une salle de bain ou WC.
  • La loi impose une surface d’au moins 9m² (et 20m3 de volume) pour la pièce dont le locataire a la jouissance exclusive.
  • Les locataires sont indépendants juridiquement et ne sont donc pas solidaires du paiement du loyer.
  • Si vous choisissez de signer un bail unique à tous les colocataires (appelé aussi bail commun, bail solidaire ou encore bail collectif), vous aurez aussi des obligations :
  • Le loyer n’est pas divisé entre les colocataires. Vous pouvez demander le paiement du loyer dans son intégralité et en une fois. Généralement un des colocataires se charge de récupérer la quote-part de chacun et fait un virement unique au bailleur.
  • Le contrat peut contenir une clause de solidarité entre colocataires. Chaque colocataire peut être alors tenu de payer le loyer dans sa totalité si un des colocataires se montre défaillant.
  • Le congé peut être donné librement par chacun des colocataires, cependant le loyer ne diminue pas.
  • Le dépôt de garantie est commun et n’est rendu qu’au terme du contrat. Un colocataire qui part en cours de bail ne peut exiger d’avoir sa part restituée immédiatement, sauf s’il s’arrange avec les autres colocataires.

Concernant l’assurance, vous avez 3 possibilités :

Je ne vais pas m’épancher sur ces bases théoriques mais il est évident que la meilleure option est le bail individuel. Pourquoi ?

Si vous avez un co-locataire qui ne paie pas pour diverses raisons (cela vous arrivera forcément), l’option bail commun va être difficile à gérer. Ce ne sera plus entre vous et le colocataire indélicat à gérer le problème mais vous, le colocataire indélicat et les autres colocataires ! Donc plus de personnes à gérer veut dire plus de conflits et moins facile à trouver la solution. Chacun aura son idée de la solution et cela risque d’amener d’autres conflits inhérents à celui de base.

Quand c’est un bail individuel, le problème n’est qu’entre vous et le colocataire indélicat. Vous n’aurez qu’une personne à convaincre et le conflit ne peut pas s’étendre. Et si vous avez choisi une assurance loyer impayée, la solution est toute réglée.

N’oubliez pas qu’il n’existe pas que l’aspect financier du loyer ; règlement de la caution, des charges locatives, de la taxe d’habitation, de l’assurance habitation mais aussi abonnement Internet, pot commun pour les courses, etc …

La raison principale des conflits est d’ordre financier, ne l’oubliez pas ! Un bail individuel est donc bien carré et vous permet une tranquillité d’esprit à ce niveau là. Ensuite, le fonctionnement de la colocation peut aussi s’avérer conflictuel : le colocataire qui ne nettoie jamais la salle de bain ou laisse traîner sa vaisselle sale ; celui qui vide le frigo sans remplacer ce qu’il a utilisé ; celui qui rentre tard le soir et met sa musique trop fort ; ou encore celui qui héberge trop souvent des amis dans sa chambre…

Tous ces problèmes, en revanche, sont à « la charge » des locataires. Tel ou tel bail ne résoudront pas ces petits litiges de la vie quotidienne.

 LA CLAUSE DE SOLIDARITE

La clause de solidarité est le curseur vendeur pour tous ceux qui vous incitent à cet investissement.

Mais qu’est ce vraiment cette clause de solidarité ?

La clause de solidarité, souvent intitulée “Clause de solidarité et d’indivisibilité” peut être rédigée de la manière suivante :

“En cas de colocation, c’est à dire de la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, les locataires sont tenus conjointement, solidairement et indivisiblement à l’égard du bailleur au paiement des loyers, charges et accessoires dus en application du présent bail. La solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, la solidarité du colocataire sortant s’éteint au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé.”

Cette clause de solidarité n’est seulement notifiée (si vous le souhaitez) que dans un bail commun, collectif ou unique selon les appellations.

Concrètement, cela signifie que les locataires sont liés entre eux.

En cas de loyer impayé par un ou plusieurs des locataires, le bailleur peut directement exiger d’un autre locataire le paiement de cette dette.

Indirectement, les garants sont également liés aux colocataires.

Cela signifie que si le ou les locataires vers qui le bailleur s’est tourné pour régler les sommes dues n’est lui-même pas en capacité d’assumer cette obligation, alors le bailleur se tournera vers le garant, peu importe si celui-ci est un proche ou non du ou des locataires qui n’ont pas payé leur loyer.

Et si un colocataire quitte le logement ?

La solidarité du colocataire qui quitte le logement prend fin…

  • …dès qu’un nouveau locataire le remplace au sein du contrat de location
  • …ou, à défaut de remplaçant, au bout de 6 mois après le départ du logement

Honnêtement, cette clause est intéressante pour s’assurer le défaut d’un locataire. Mais quand même… Allez demander aux autres étudiants, qui n’ont déjà pas beaucoup d’argent, d’aller payer 1/3 ou ¼ de loyer en plus. Et cela peut durer 6 mois après son départ…. C’est compliqué d’un point de vue financier et compliqué d’un point de vue moral.

Cela étant, vous avez des garants. Là aussi, il faudra être rigoureux et bien leur expliquer ce qui les attend en cas d’impayés sinon vous risquez d’être en conflit avec eux aussi.

INCONVENIENTS DE LA COLOCATION

Comme tout investissement, il existe des inconvénients à bien analyser avant d’investir.

Comme nous avons pu le constater, le plus gros point négatif sera de gérer les problèmes relationnels et l’administratif.

1/ La gestion des locataires

Par un bail individuel, vous allez gérer votre locataire.

Par un bail collectif, vous allez gérer votre locataire, et les autres colocataires mécontents. Certains vous diront que la pression des autres colocataires fera le reste ?! Oui, c’est vrai pour la majorité des cas. Seulement imaginons que la situation reste inchangée. Le locataire mauvais payeur reste. Et beh, vous aurez les autres colocataires qui partiront car cela ne les intéressera pas de rester dans un logement où ils sont obligés de payer pour un autre. Après, allez retrouver des colocataires qui vont être intéressés par votre logement en sachant qu’ils paieront une partie d’un mauvais payeur !! Je me doute, comme vous, personne ! Le bail collectif est à double tranchant, il faut bien l’avoir dans l’esprit.

2/ La gestion des vacances locatives

Selon les différentes études sur le profil, environ 90% de la population de la coloc est salarié ou étudiant.

Si votre profil de colocataire est étudiant, le risque de vacance locative est élevé. Si vous louez à un T5 avec 4 étudiants et 3 s’en vont, vous n’aurez qu’1 seul loyer de disponible pour payer votre crédit immobilier.

Il est donc essentiel de diversifier vos profils avec des étudiants et avec des salariés. Un bail commun basé sur les étudiants fera que ces mêmes étudiants chercheront une même catégorie d’âge et donc des étudiants.

Il est intéressant de noter que l’âge moyen d’un colocataire est de 27 ans.

En outre, des profils plus âgés permettront une retenue sur la fête et une plus grande rigueur de la vie quotidienne.

3/ La gestion des dégradations

Qui dit plusieurs locataires dit plusieurs amis dit une dégradation plus rapide de votre logement. Il faudra prendre en compte cet aspect-là dans votre business plan afin d’établir une épargne de précaution en cas de rafraîchissement ou de rachat de mobilier.

Vous vous devez de fournir des communs irréprochables à vos locataires. Vous ne pouvez pas laisser tel ou tel pièce se dégrader. Vous devez intervenir très rapidement en remplaçant les pièces défectueuses. Vous ne devez pas attendre la fin d’un bail par la caution afin d’intervenir. Faites quelques visites annuelles pour surveiller le bon état de marche de votre logement. Cette pression douce fera que vos locataires seront dans une sorte d’obligation morale avec vous. Vous entretiendrez un bon relationnel par vos passages réguliers avec une demande de rigueur de ceux-ci.

Concernant les chambres, vous pouvez sans problème attendre la fin du bail. De toute façon, c’est un lieu privé et s’ils ne veulent pas de vous, ils ont tout à fait le droit. Et puis, il sera impossible de la part d’un locataire d’accuser tel autre en sachant que c’est un lieu personnel et attitré.

Par conséquent, soyez présent, montrez vous, faites vous payer le café ou payez lès, jaugez l’ambiance de la colocation et regarder le logement ! Prévenir c’est guérir !

4/ Un turn over chronophage

Un colocataire comme un locataire classique peut partir à tout moment. Encore plus dans la colocation ! Souvent, vous aurez des demandes pour des locations d’1 ou de 2/3 mois en raison d’un stage ou d’une formation. Ces prétendants ne vont pas dans la location classique car saturée, dans des hotels ou airbnb car trop chers mais se rabattent dans la coloc. Dès lors, préparez-vous à être souvent demandé pour rechercher un nouveau locataire, établir un nouveau bail, un nouvel état des lieux …. Tout ceci demande du temps ! Le bail commun peut permettre d’éviter cette problématique mais vous n’avez plus la main dans le choix du locataire, les colocataires vous incitant à prendre leur choix.

5/ Le piège de la trop bonne rentabilité

Oui, le rendement est supérieur au marché immobilier classique. Mais attention, la colocation est un marché de crise, un marché qui profite de la paupérisation croissante de la société. Le marché immobilier classique est saturé, c’est-à-dire les studios pour les potentiels colocataires, et ceux-ci se retournent vers la colocation. Vous avez un plus grand risque de locations de courte durée et donc de vacances locatives affectant la rentabilité de ce fait !

5/ Quid du règlement de copropriété du syndic ?

Si vous êtes dans une maison, l’affaire est réglée. Sinon, comme bien souvent, votre colocation se situe dans un immeuble avec syndic et donc règlement de copro. Etudiez en amont ce règlement ou demandez au conseil syndical si la colocation est autorisée.

Mais attention cela peut être plus subtil que cela :

DECISION A PRENDRE SUR L’OCCUPATION DES LOGEMENTS. Majorité de l’article 25
La Transformation des appartements en chambres meublées destinées à obtenir des espaces clos autonomes est interdite.
Ce mode d’occupation n’est pas en harmonie avec la destination de l’immeuble et des parties privatives fixées dans le règlement de copropriété.
Un logement peut être entièrement ou partiellement (chambre d’étudiant) loué avec un seul bail.
L’assemblée générale décide d’intégrer le paragraphe ci-dessus dans le règlement de copropriété.

En effet, certaines copropriétés s’arment contre la nuisance des colocations. A vous de bien étudier la réglementation de l’immeuble choisie.

6/ Le dépôt de garantie

  • Dans le cas de baux individuels
  • Un dépôt de garantie par colocataire
  • Restitution : une fois les clés rendues au bailleur, le colocataire partant peut demander la restitution de son dépôt de garantie

Simple et efficace comme dans un bail classique.

  • Dans le cas d’un bail unique
  • Demande d’un seul dépôt de garantie
  • Restitution à l’un des colocataires lorsque tous les locataires quittent le logement en même temps et que les clés ont été rendus
  • Ou, si tous les locataires ne partent pas en même temps, restitution à la dernière personne qui quitte le logement

Là aussi, c’est toute une organisation à prévoir afin d’éviter tout litige !

QUI PAIE QUOI  DANS UNE COLOC ?

Les colocataires peuvent décider librement de la gestion ainsi que la répartition des dépenses quotidiennes.

En revanche, la gestion commune d’autres factures est obligatoire.

J’entends par là :

  • le paiement du loyer,
  • du dépôt de garantie,
  • de la caution solidaire,
  • la taxe d’habitation,
  • l’assurance habitation
  • les frais de télé et d’internet

La taxe d’habitation est due par la ou les personne(s) qui occupe(nt) un logement au 1er janvier de l’année d’imposition. Dans le cas d’une colocation, cet impôt local doit donc être réglé par les habitants. Cependant, il faut savoir qu’une seule taxe d’habitation sera établie, au nom de l’un des occupants. C’est vers ce dernier que le fisc réclamera des comptes s’il y a un retard dans le paiement de la taxe.

A vous donc de bien préparer en amont le paiement de la taxe d’habitation pour éviter tout litige à la fin.

 AVANTAGES DE LA COLOCATION

Je n’établis pas un listing des points noirs de la colocation avec l’envie de vous dégouter de cet investissement.

Cependant il est dans mon rôle de vous prévenir des risques que vous pouvez encourir. En effet, il est essentiel de reconnaitre que cet investissement est chronophage. Le temps est précieux mais si vous avez du temps alors voyons tout de suite les avantages :

1/ Une meilleure rentabilité

Je ne vais pas m’étendre sur le sujet car si vous êtes un apprenti investisseur, vous savez qu’une des bases de l’investissement rentable est la division. Un marchand de biens vise les immeubles à la découpe afin de mieux rentabiliser son achat grâce à la vente par lot ou grâce au locatif.

La colocation a cette même vertu celle de la division et donc de la rentabilité. Vous pouvez acheter une grande surface avec l’esprit d’intégrer une chambre supplémentaire. Celle-ci améliorera la rentabilité de votre investissement.

Donc oui, la rentabilité sera là avec une demande conséquente. Mais comme dit précédemment, attention à toute cette gestion humaine ! La rentabilité cible que vous devez avoir est à 2 chiffres, après tout dépend de l’emplacement et de la ville concernée.

2/ Un prix au m2 plus attractif

L’autre gros intérêt de la colocation est toujours d’ordre financier. En effet, vous allez devoir acheter un logement, un grand logement vu que vous voulez plusieurs chambres, salles d’eau, grand salon pour le commun, etc etc etc …

Dès lors, vous allez acheter un T4 avec 3 chambres et vous achèterez avec un prix au m2 plus bas que si vous aviez acheté un studio avec un prix au m2 très cher. En effet, les petits produits sont très chers, hors de prix avec la conséquence d’une rentabilité poussive.

Donc oui, vous en aurez plus pour votre argent !

3/ Un marché porteur et en expansion

Avec la crise économique, il y a de plus en plus d’actifs qui privilégient ce mode de logement pour bénéficier d’une grande surface pour un loyer avantageux. Cette niche immobilière a forcément de beaux jours devant elle et vous n’aurez pas de craintes à avoir sur la demande. La paupérisation de la population est l’atout maitre de la colocation.

       LA COLOCATION : VRAIMENT UNE BONNE IDEE ?

                                 AVANTAGES DE LA COLOCATION

4/ Un marché pourtant peu concurrentiel

Oui, c’est un marché peu concurrentiel. La plupart des investisseurs continuent à investir dans des petites surfaces qu’ils peuvent louer à des étudiants avec toujours une demande conséquente. En outre, l’aspect chronophage rebute beaucoup d’investisseurs. C’est pourquoi le marché de la colocation reste encore aujourd’hui très marginal. Ça, c’est une nouvelle très intéressante, car cela veut dire qu’il n’y a, finalement, que très peu de concurrence. Et face à une demande qui augmente, si vous avez très peu d’offres, le rapport de force pour fixer le prix des loyers est en votre faveur.

5/ S’éviter la gestion fastidieuse

Rare sont les agences immobilières qui font de la gestion locative pour les colocations. J’ai recherché et j’ai vu quelques sites qui s’en occupent.

L’aspect positif est que vous vous évitez une gestion chronophage.

Le point négatif quand même quand on regarde le tableau ci-dessus est le côté prohibitif du tarif.

Je termine sur un point négatif dans le paragraphe des avantages, vous allez m’en vouloir. J

FAIRE BIEN VIVRE LA COLOC DANS VOTRE INTERET

Comme déjà vu et dit, la colocation amène une grande gestion et être prévoyant est essentiel pour éviter tout litige à la fin d’une colocation.

Voici des petites astuces pour faire bien vivre une coloc :

1/ Tenir régulièrement des comptes pour bien partager les frais

Les problèmes de paiement des loyers et des charges sont souvent la cause de conflit entre colocataires. Ne négligez donc pas la tenue des comptes.

Un cahier des charges qui stipule le montant du loyer par personne, le total des charges par mois, les produits d’entretien, …  Facilitera la bonne gestion de votre colocation.

2/ Instaurer des règles de conduite dès le début de la colocation

Pensez à définir, de manière explicite, les droits et devoirs de chaque colocataire. Vous pouvez mettre en placer un règlement d’intérieur qui va régir les règles de vie et de répartitions des tâches, des charges et dépenses au sein de l’espace de vie.

Bien qu’elle ne soit pas obligatoire, ce règlement permet d’établir les bases de relations claires et bien définies évitant ainsi les litiges entre les colocataires.

3/ Établir un planning des tours des tâches ménagères

À qui le tour ? Qui fait quoi ? Qui lave quoi ? Ménage quotidien ou hebdomadaire ?

À vous d’instaurer un rythme adéquat, le principal étant de fixer un programme pour faciliter l’organisation de chacun et surtout garantir l’hygiène de votre intérieur. C’est votre logement et par un planning efficace, le logement se voudra propre à la fin et re-louable plus facilement.

4/ Mettre en place un pot commun pour une détérioration ou un achat ou autres

A vos locataires de choisir mais l’installation d’un pot commun sera une bonne chose pour le bailleur. Imaginez une détérioration lors d’une soirée trop arrosée, cette cagnotte fera office de remboursement pour l’objet détérioré. Après ce pot commun, ce sont à vos colocataires d’en faire une collecte festive et de secours.

5/ Organiser une réunion des colocataires pour un débriefing

Montrez-vous, soyez présent.

Vous n’êtes pas sans savoir que la communication reste le meilleur allié de la colocation. Malgré les plannings chargés et serrés de chacun des colocataires, vous devez trouver un moment pour vous réunir.

Ce petit débriefing régulier permettra à chacun de donner son avis et son ressenti sur la colocation et de soulever quelques problèmes pour rapidement les résoudre.

Le but est de vous éviter tout impayé ou tout abus ou tout fêtard qui ferait partir les « bons » colocataires. Prévenir c’est guérir !

CONCLUSION : LA COLOCATION, UN BON INVESTISSEMENT ?

Voilà le guide sur la colocation se termine. Comme vous l’avez sans doute ressenti, je ne suis pas un grand fan de cet investissement pourtant rentable. L’aspect chronophage de cet investissement et l’aspect gestion des conflits sont rédhibitoires pour que je sois tenté d’investir dans cette niche de l’immobilier. Je préfère par exemple : La location AIRBNB avec 1 SMIC que j’ai rédigé dans cet article.

Le temps a une valeur précieuse.

Il existe des investissements beaucoup plus passifs que j’exerce et qui sont tout autant d’une excellente rentabilité. Si vous avez du temps devant vous et si le volet social ne vous fait pas peur, je vous conseille alors d’investir. Sinon, faites comme moi et gagnez votre vie sur d’autres niches immobilières et sur d’autres niches d’investissement. L’investissement ne doit pas être une source de contrainte, d’anxiété ou de problèmes à gérer. Déjà que dans notre vie, les problèmes peuvent surgir à tout moment. Faites donc le bon choix d’investissement !

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