Dans une stratégie d‘indépendance financière, la location de studios fait sens. Je possède 5 studios, j’étais monté à 12.
Si vous suivez mon blog, vous savez que je fais moi même la gestion locative. Je raconte du reste mon parcours dans cet article si vous ne l’avez pas encore lu : Comment devenir riche avec l’immobilier.
Je fais ce challenge, donc déjà atteint, pour conserver premièrement ce smic atteint. Mais aussi pour vous montrer des concepts essentiels pendant la gestion locative mais aussi dans une optique d’optimisation financière. Oui, il sera peut être temps pour vous d’arbitre un bien, même si vous l’aimez. L’arbitrage c’est le fait de vendre pour optimiser la rentabilité par un autre bien locatif ou pour optimiser la fiscalité car votre produit permet de moins en moins la défiscalisation (amortissements en meublé ou fin prochaine des intérêts d’emprunt par exemple).
Dans cette vidéo,
Je détaille plus en profondeur certains sujets vus dans cet article que je juge essentiel et j’aborde d’autres notions que je développe tout autant. Vous pouvez aussi retrouver en format vidéo les différents challenges « sur les investissements immobiliers » :
L’arbitrage immobilier est une réelle stratégie d’investissement. Je ne parle pas du fait qu’il permet aussi de diversifier ses sources de revenus ou de s’adapter à une nouvelle demande du marché. Tout ceci fera partie d’articles dédiés aux sujets.
Méthodologie :
- Effet de levier
- Achat exclusif de studios
- Emplacement
L’emplacement est essentiel, je ne saurai que vous le répéter à travers mes articles. L’effet de levier est la base de ma stratégie surtout quand on a de faibles revenus au départ. J’avais du reste, là aussi, fait un article complet sur ce sujet : Comment investir malgré de faibles revenus
L’achat de studios ? C’est un sujet intéressant que je vais développer un peu. Déjà, étant dans une ville étudiante, cette stratégie fait sens. Mes locataires sont des étudiants dont les parents paient le loyer. J’ai une sécurisation évidente de celui-ci, tellement essentiel pour un bailleur. Les parents ne vont pas laisser tomber leur enfant et j’ai ainsi plusieurs intervenants si problème. Ensuite, je préfère qu’il y ait un turnover car je ne souhaite pas un locataire qui reste trop longtemps avec des risques de perte d’emploi par exemple. Ce turnover peut donner l’impression d’une activité chronophage mais quand on fait de la location saisonnière comme moi, ce n’est vraiment pas le cas.
Enfin, l’achat de studios est plus digeste pour le financement bancaire et pour enchainer les crédits dans le cadre de la problématique du taux d’endettement. En outre, cela permet de diversifier au mieux les sources de revenus. Je préfère 4 sources de revenus à 500 euros qu’une seule a 2000 euros. Le total est le même, vous allez me dire, mais je sécurise ainsi un montant de revenu. Mieux vaut 1500 euros que 0 !
Enjeux financiers :
- Crédits immobiliers
- Frais fixes annuels (imposition, taxes, charges de copropriété, travaux, …)
- Rentabilité supérieure à 7% brute.
Vu les emplacements, j’ai des studios qui ont une valeur patrimoniale évidente. Je préfère des studios avec une belle valeur et offrant un rendement correct mais pas exceptionnel que des studios mal placés mais offrant du 10% ou plus en rentabilité. Cependant, j’ai toujours ciblé des rentabilité à 7% bruts qui font à peu près du 5% nets sur du qualitatif. Je souhaite à terme gagner sur les deux tableaux : Un rendement correct et une valeur du produit qui augmente à terme.
Objectif :
- Maintien d’un revenu de l’ordre d’un SMIC
- Sécurisation des loyers
En toute transparence, entre texte et images, vous serez à même de juger de la pertinence de cette stratégie basée sur les studios.
Résultat :
- Loyer studio 1 : 355 euros
- Loyer studio 2 : 415 euros
- Loyer studio 3 : 450 euros
- Loyer studio 4 : 450 euros
- Loyer studio 5 : 500 euros
Je génère donc 2170 euros de revenus locatifs bruts avant toutes les dépenses inévitables. Je ferai un point dessus dans un autre article pour détailler les recettes mais surtout les dépenses.
Concernant le dernier mois, peu d’activités dans mes studios. Ma locataire studio 4, m’ a demandé les trois dernières quittances de loyer. Un départ peut être en vue ?
Je vais avoir le souci de la rénovation énergétique puisque le studio 1 est classé en G. C’est une vraie galère en sachant que mon locataire est sur place et que le coût de la rénovation est d’environ 15 000 euros. Mon choix est simple. Soit je vends mais les conditions ne sont pas réunies (locataire sur place, marché baissier avec la hausse des taux, encadrement des loyers, …. ), soit je patiente et je fais les travaux avec comme optique de louer puis vendre. A étudier mais la date de l’échéance est connue puisqu’en étiquette G, c’est 2025. Le calendrier a été validé par un décret publié au Journal officiel.
Pour mémoire :
- A compter du 1er janvier 2025 (interdiction des logements notés G) ;
- A compter du 1er janvier 2028 (interdiction des logements notés G ou F) ;
- A compter du 1er janvier 2034 (interdiction des logements notés G, F ou E).
Honnêtement, faut en vouloir de louer des biens immobiliers quand on voit les innombrables contraintes pour un bailleur. Certaines sont justifiées, d’autres non. Bref, affaire à suivre 😉
